Il valore trova spazio: perchè l’hospitality europeo fa la differenza

Gabriella PELOSI Head of Hospitality Sector di Generali Real Estate SGRSETTEMBRE 2026 L’Europa continua a essere una delle destinazioni più ambite al mondo, sia per i viaggi di piacere sia per quelli d’affari. Al tempo stesso, aumentare l’offerta alberghiera non è semplice. Vincoli urbanistici, elevati costi di costruzione, requisiti legati alla tutela del patrimonio storico e scarsità di immobili nelle location più prestigiose frenano lo sviluppo di nuove strutture, soprattutto nelle principali città europee. A nostro avviso, questo scenario offre interessanti opportunità agli investitori. Anche le tendenze di lungo periodo restano favorevoli: in Europa si prevede un aumento dei pernottamenti alberghieri, la spesa globale per i viaggi di piacere continua a crescere e il traffico aereo è in aumento. Ma, dal nostro punto di vista, l’opportunità non si limita al semplice possesso degli hotel e alla riscossione dei canoni di locazione. UN SETTORE IMMOBILIARE SEMPRE PIÙ LEGATO ALLA GESTIONE OPERATIVA L’hospitality si differenzia nettamente da molti comparti immobiliari tradizionali, perché i risultati dipendono in misura significativa dalla gestione operativa della struttura. Storicamente, gli investitori istituzionali detenevano gli hotel attraverso contratti di locazione di lungo periodo. L’investitore era proprietario dell’immobile e percepiva un canone, ma aveva un coinvolgimento relativamente limitato nella gestione dell’attività alberghiera. Oggi, questo modello sta cambiando. Contratti di gestione, formule di locazione ibride e contratti con canoni variabili possono consentire ai proprietari di essere molto più vicini alla gestione dell’hotel. Anziché percepire esclusivamente un canone fisso, gli investitori possono partecipare maggiormente all’andamento economico della struttura e collaborare più strettamente con gli operatori per migliorarne i risultati. È proprio questo uno degli aspetti che riteniamo più interessanti del settore. Le caratteristiche dell’investimento immobiliare e i risultati della gestione alberghiera possono concorrere alla creazione di valore. La scelta dell’operatore e del brand più adatti, un piano di investimenti mirato o una strategia di riposizionamento offrono diverse leve per creare attivamente valore, senza limitarsi ad attendere un andamento favorevole del mercato immobiliare.1 PERCHÉ IL VALORE TROVA SPAZIO NEL SEGMENTO LUXURY E UPPER-UPSCALE? All’interno del settore hospitality, riteniamo particolarmente interessante il segmento degli hotel luxury e upper-upscale.La domanda è relativamente diversificata e comprende viaggiatori internazionali leisure, clientela business e persone con patrimoni elevati. Queste strutture tendono inoltre ad avere una maggiore capacità di determinare i prezzi rispetto a formule alberghiere più standardizzate. Possono adeguare più facilmente le tariffe delle camere e i ricavi derivanti dai servizi accessori, riuscendo così ad assorbire meglio l’aumento dei costi e l’inflazione. Al tempo stesso, riteniamo che questo segmento consenta di evitare alcune delle complessità tipiche degli hotel ultra- luxury, dove standard di servizio e requisiti gestionali estremamente elevati possono rendere l’attività più complessa e costosa. Anche la posizione è determinante. Gli hotel luxury e upper-upscale si trovano spesso in location “prime”, caratterizzate da un’offerta limitata, dove i costi di sostituzione degli immobili e le barriere all’ingresso sono elevati. È qui che, per noi, il valore trova spazio: nella combinazione di immobili di pregio in location difficilmente replicabili e la possibilità di migliorarne i risultati attraverso la gestione. UNA PIATTAFORMA GESTITA ATTIVAMENTE, CHE BENEFICIA DELL’UNICITÀ DELLO STORICO PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL GRUPPO GENERALI Questo approccio è alla base del Generali Real Estate Umbrella Fund e del suo comparto Hospitality Europe Fund (il “Fondo”). Consideriamo il Fondo una piattaforma specializzata in hospitality, gestita attivamente, non una semplice raccolta di asset alberghieri. Ci concentriamo su hotel europei di qualità situati in destinazioni di rilievo, privilegiando strutture di fascia alta e le principali città europee di accesso ai flussi internazionali. La strategia combina il rigore proprio degli investimenti immobiliari istituzionali con competenze specialistiche nel settore alberghiero. I nostri team locali contribuiscono a individuare i mercati e gli immobili, mentre interveniamo sulla scelta degli operatori e dei brand, sui piani di investimento e sulle strategie di riposizionamento. Monitoriamo inoltre attentamente i risultati, sia a livello di singolo immobile sia di portafoglio, e possiamo modificarne la composizione quando lo riteniamo opportuno.1Domanda resiliente, offerta limitata e nuovi modelli operativi stanno creando condizioni particolarmente favorevoli per il settore europeo dell’hospitality afferma Gabriella Pelosi, Head of Hospitality Sector di Generali Real Estate SGR S.p.A.Il valore trova spazio Perchè l’hospitality europeo fa la differenza Madrid, Alcalà 211Non vi è alcuna garanzia che l’obiettivo di investimento venga raggiunto o che il capitale investito generi un rendimento. Il prodotto non offre alcuna garanzia di protezione del capitale..COMUNICAZIONE DI MARKETING DESTINATA AGLI INVESTITORI PROFESSIONALI IN ITALIA. VI PREGHIAMO DI FAR RIFERIMENTO AL PRIVATE PLACEMENT MEMORANDUM (PPM) DELL’AIF, PRIMA DI PRENDERE QUALSIASI DECISIONE DI INVESTIMENTO.

GENERALI REAL ESTATE HOSPITALITY EUROPE FUND INFORMAZIONI IMPORTANTI Obiettivo principale del Comparto è conseguire un rendimento complessivo interessante attraverso investimenti in asset immobiliari nei settori dell’hospitality e del leisure all’interno dell’Unione europea e del Regno Unito. Il Comparto mira inoltre a generare redditi ricorrenti attraverso un portafoglio ben diversificato. Gli asset immobiliari saranno prevalentemente strutture di fascia upscale e upper-upscale, situate nelle principali gateway city europee. Elenco non esaustivo dei rischi: r ischio di controparte, rischio di insolvenza, rischio regolamentare elevato, illiquidità degli investimenti immobiliari, rischio connesso alla leva finanziaria. Rischio di perdita del capitale: il prodotto non è garantito. Gli investitori possono perdere una parte o la totalità del capitale inizialmente investito. Prima di assumere una decisione di investimento, si prega di leggere il Private Placement Memorandum (PPM) del Fondo di Investimento Alternativo. La presente comunicazione di marketing si riferisce a Generali Real Estate Umbrella Fund, un fondo di investimento alternativo riservato (RAIF), costituito sotto forma di società di investimento a capitale variabile e in titoli (société d’investissement à capital variable) con comparti multipli, e al suo comparto Hospitality Europe Fund (il “Comparto”), congiuntamente denominati il “Fondo” e destinati esclusivamente a investitori professionali in Francia, Germania, Italia, Lussemburgo, Paesi Bassi e Spagna – non destinati a investitori retail o a U.S. Persons. Il presente documento è emesso congiuntamente da Generali Real Estate S.p.A. Società di gestione del risparmio e Generali Investments Luxembourg S.A., entrambe autorizzate alla commercializzazione del Fondo. L’investimento in questione comporta l’acquisizione di quote o azioni di un fondo e non di uno specifico asset sottostante, quali immobili o azioni di una società, poiché questi ultimi costituiscono semplicemente gli asset sottostanti detenuti dal fondo. Il Fondo non è soggetto alla vigilanza diretta dell’autorità di supervisione finanziaria lussemburghese (CSSF). Prima di assumere qualsiasi decisione di investimento, gli investitori sono tenuti a leggere il Private Placement Memoran - dum (PPM). Il PPM è disponibile in lingua inglese, così come le relazioni annuali e semestrali, gratuitamente su richiesta presso l’AIFM Generali Investments Luxembourg S.A., 4 Rue Jean Monnet, L-2180 Lussemburgo, Granducato di Lussemburgo, email: GILfundInfo@generali-invest.com. La società di gestione può decidere di porre fine alle disposizioni adottate per la commercializzazione dei propri organismi di investimento collettivo in conformità all’Articolo 93a della Direttiva 2009/65/CE. Una sintesi dei diritti degli investitori (in lingua inglese o in una lingua autorizzata) è disponibile sul sito web http://www.generali-investments.lu, nella sezione “About Us / Generali Investments Luxembourg”. Il contenuto del presente documento, incluse le eventuali opinioni qui espresse, non costituisce consulenza legale, fiscale o in materia di investimenti. La presente comunicazione non è intesa a fornire consulenza in materia di investimenti, fiscale, contabile, professionale o legale e non costituisce un’offerta di acquisto o di vendita del Fondo o di qualsiasi altro strumento finanziario eventualmente menzionato nel presente documento. Valido fino al 31.12.2026 www. generali-investments.comFind out more:Your Partner for ProgressDOVE VEDIAMO LE PROSSIME OPPORTUNITÀ Guardando al futuro, continuiamo a concentrarci in particolare sull’Europa meridionale, senza trascurare opportunità selezionate nei mercati europei più maturi. Privilegiamo le principali destinazioni urbane, dove le barriere all’ingresso sono elevate, lo sviluppo di nuove strutture alberghiere è limitato e la domanda è sostenuta da una combinazione di turismo internazionale, viaggi d’affari e viaggi di piacere. Italia, Spagna e Francia sono i mercati nei quali continuiamo a individuare un potenziale interessante, anche in relazione a hotel situati in buone posizioni che potrebbero beneficiare di una gestione più professionale, di brand più forti o di un riposizionamento. Questo aspetto assume particolare rilevanza in un contesto di tassi di interesse più elevati. Gli investitori non possono più fare affidamento soltanto sulla compressione dei rendimenti immobiliari. La capacità di generare rendimento dipende sempre più dagli interventi realizzati sui singoli immobili. Naturalmente, non mancano i rischi. L’aumento dei costi di finanziamento, un eventuale indebolimento dei consumi, l’inflazione salariale ed energetica e gli shock geopolitici possono incidere sulla redditività. L’hospitality è inoltre un settore in cui la componente operativa è particolarmente rilevante e, di conseguenza, la capacità di esecuzione è fondamentale. Per noi, tutto questo rafforza l’importanza di affidarsi a una gestione specializzata. Il settore è più complesso rispetto al semplice possesso dell’immobile, ma è proprio questa complessità a offrire molte delle opportunità che possono essere colte attraverso una gestione attiva degli asset. Questo approccio può trovare applicazione concreta in modi diversi. A Londra, ad esempio, abbiamo recentemente acquisito il Novotel Tower Bridge. Il progetto prevede il riposizionamento dell’hotel attraverso una ristrutturazione leggera, con l’obiettivo di innalzarne la qualità e migliorarne il posizionamento di mercato e di lavorare a stretto contatto con l’operatore, attraverso un contratto di gestione, per accrescerne ulteriormente il valore e i risultati. A Madrid, Alcalá 21 è invece un progetto di più ampia portata. L’immobile, che in precedenza ospitava la sede di Generali Seguros, è in fase di riconversione da spazi a uso ufficio e Generali’s historic real estate portfolio is quite a unique of the funds at Generali Real Estate, and gives us access to unusual opportunities. Alcalá 21 and Palazzo Cordusio in Milan both originated within Generali Group’s existing property holdings. Cordusio, once Generali’s headquarters, has already been transformed into a five-star Gran Meliá hotel. Milano, Palazzo Cordusio € 870 m (al Q2 ‘26) € 2,0 mld Europe Continentale Hotel 4-5 Stelle situati nelle principali città europee 8% 60%-80% 20%-40% Article 8 AUM Dimensione Target Area geografica Target Stretegia di investimento Total Return Target Esposizione Core Target Value Added Target SFDR